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全球城市观察︱未来五年,柏林想要“冻结”房租

2022-11-29 03:51:00 144

摘要:当地时间6月18日,德国首都柏林通过了一项特殊计划,从即日起,未来五年区域内所有房屋的租金将被“冻结”,房东不得随意加租。该计划将于明年1月正式立法,届时,柏林市约有150万套房屋将受到限制。我们曾报道过这座城市的居住压力。曾经,人们称柏林...

当地时间6月18日,德国首都柏林通过了一项特殊计划,从即日起,未来五年区域内所有房屋的租金将被“冻结”,房东不得随意加租。该计划将于明年1月正式立法,届时,柏林市约有150万套房屋将受到限制。

我们曾报道过这座城市的居住压力。曾经,人们称柏林“贫穷又性感”,85%的人租房居住,租金低廉。但最近十年,随着人口增长和新移民的不断涌入,房租飞涨。

目前,柏林人口超过370万,预计到2025年,人口规模将突破400万。房地产门户网站Immowelt曾做过研究,最近十年,柏林的房屋月租金上涨了一倍,从2008年的每平米5.6欧元增至2018年的11.4欧元(约合人民币88.4元)。尽管整体租金低于慕尼黑和法兰克福,但柏林的租金增幅高达103%。

今年三月,德国社会民主党和绿党提出了“冻结租金”的设想。社会民主党副主席Julian Zado在接受BBC采访时表示,六七年前,柏林的房租还很低,只有慕尼黑的一半,很多年轻人搬来这里,包括他自己。“这是柏林的独特之处,但这一切已经迅速改变了。”

Zado表示,如今市场上房屋供不应求,控制现有租金水平,能够给新公寓的建造留足时间,并稳定市场。他们提出一个理想的目标,希望通过多个综合措施,将平均租金降至每平方米6至7欧元(约合人民币46.5至54.3元)。

此前,德国已经采取过措施,试图控制房租上涨。

2015年,德国议会通过了一项法律,对房东提出限制,新租约的涨幅不得高于同一地区平均租金的10%。

以柏林为例,有专门的“租金委员会”(rental authority)会评估每一个小街区的平均租金,他们还会根据每一套公寓的面积和设施进一步细化。但不少住房政策专家认为,这一法案仍然存在不少“模糊地带”,房东可以通过各种免责条款钻空子。

值得注意的是,这座城市的房东大多是持有大量房产的公司,那些只拥有少量公寓出租的房东比例不到5%。以德国最大的房地产公司“德意志住宅”(Deutsche Wohnen)为例,它在柏林拥有约11.5万套公寓。

今年年初,柏林市民就对“超大房东”发起过请愿,要求政府限制那些拥有公寓数量超过3000套的租赁公司。本次租金冻结计划将会是对超大房东的又一次打击。根据《金融时报》,最近两周,德意志住宅的股价已经下跌14%,周二新政策出台,又下跌了1.25%。但分析人士指出,超大房东们有可能联合起来,对该计划提出抗议。

本次租金冻结计划还对房屋翻新提出了限制。想要翻新楼宇,房东需要事先将计划提交委员会批准,以确保有翻新必要。一些基础设施的更新是有必要的,比如供暖系统和管道。但过去,不少柏林房东以翻新为名,加设不必要的设施,变相将租户扫地出门。

按照本次冻结计划,一旦房东的翻新申请通过,他们需要承诺,每平方米月租金的涨幅不得超过0.5欧元(约合人民币3.87元)。

一旦正式立法,那些需要签订新合同的租户可以向相关部门寻求帮助,验证房租是否合理合法。而那些认为租金过高的老租户,同样可以申请核查。但对于后者,怎样才算“租金过高”,基准线尚不明确。

当然,对于这样严厉的租金控制计划,也有不少人表示担忧。德国住宅行业协会(German Housing Industry Association)就是其一,某种程度上他们代表的正是超大房东们的利益,其主席Axel Gedaschko表示,这一冻结租金政策可能会让开发商望而却步,不再建造住宅。“禁止租金上涨可能导致我们的会员公司在未来五年内少建5万套公寓。”

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